Steuerliche Abschreibungen sind ein wesentliches Instrument für Immobilieninvestoren, um die Rendite ihrer Investitionen zu maximieren. Durch den gezielten Einsatz der Absetzung für Abnutzung (AfA) können jährliche steuerliche Vorteile realisiert werden, die den Cashflow verbessern und langfristig den Wert der Investition steigern. Doch wie funktionieren diese Abschreibungen im deutschen Steuerrecht genau und welchen Einfluss haben sie auf die finanzielle Performance von Immobilieninvestments?
In der Welt der Immobilieninvestitionen sind nicht nur Lage, Preis und Zustand des Objekts entscheidende Faktoren für den Erfolg. Mindestens genauso wichtig ist das Verständnis für steuerliche Rahmenbedingungen, insbesondere die Möglichkeiten der Abschreibung. Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, bietet Investoren die Chance, die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie über deren Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Dies mindert das zu versteuernde Einkommen und führt zu einer spürbaren Entlastung bei der jährlichen Steuerlast. Der folgende Artikel beleuchtet die Grundlagen und Mechanismen der AfA und erläutert, wie Immobilieninvestoren diese Vorteile optimal nutzen können.
Höhe der AfA wird durch verschiedene Faktoren bestimmt
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist ein zentraler Begriff im deutschen Steuerrecht, der es Eigentümern erlaubt, den Wertverlust ihrer Immobilien über die Zeit steuerlich abzuschreiben. Diese Abschreibungen reflektieren die Theorie, dass Gebäude und andere langlebige Wirtschaftsgüter mit der Zeit an Wert verlieren, etwa durch Verschleiß oder technische Überholung. Für Immobilieninvestoren ergibt sich daraus die Möglichkeit, einen Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie jährlich von ihrem zu versteuernden Einkommen abzuziehen. Die Höhe der AfA wird durch verschiedene Faktoren bestimmt, darunter die Art des Objekts und das Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung. In der Regel können für Wohnimmobilien, die nach 1925 fertiggestellt wurden, jährlich zwei Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben werden. Für ältere Gebäude gelten teilweise andere Sätze, und auch bei denkmalgeschützten Objekten können unter Umständen höhere Abschreibungssätze angesetzt werden.
Neue degressive AfA bildet tatsächlichen Wertverzehr von Wohngebäuden besser ab
Das neue Wachstumschancengesetz, das die Bundesregierung im Frühjahr beschlossen hat, bringt zusätzliche Möglichkeiten bei der steuerlichen Abschreibung von Immobilien. Die zusätzliche degressive AfA in Höhe von fünf Prozent für Projekte mit Baubeginn innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren ergänzt die Erhöhung der linearen AfA von zwei auf drei Prozent. Die degressive Abschreibung fördert die schnellere Refinanzierung von getätigten Investitionen. Die Regelung sieht keine Baukostenobergrenzen vor. Es kann ab einem Effizienzstandard 55 gebaut werden und die attraktive Abschreibung gilt rückwirkend für alle Bauprojekte mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029.
Eine Beispielrechnung des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen zeigt: Bei 400.000 Euro Investitionskosten kann der Investor im ersten Jahr 20.000 Euro (fünf Prozent von 400.000 Euro) steuerlich abschreiben, im zweiten Jahr sind dann 19.000 Euro abschreibungsfähig (400.000 Euro abzüglich der 20.000 Euro vom ersten Jahr = 380.000 Euro Restwert). Innerhalb von sechs Jahren nach Fertigstellung/Erwerb der Immobilie kann der Investor so rund 106.000 Euro steuerlich geltend machen (das heißt auf diesen Betrag müssen keine Steuern entrichtet werden).
Strategische Nutzung der AfA führt direkt zu einer Verringerung der jährlichen Steuerlast
Die Mechanismen der AfA im deutschen Steuerrecht erfordern eine präzise Dokumentation und Kalkulation. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten müssen klar von den Instandhaltungs- oder Modernisierungskosten abgegrenzt werden, da letztere unter bestimmten Voraussetzungen sofort steuerlich absetzbar sind oder über einen kürzeren Zeitraum abgeschrieben werden können. Die strategische Nutzung der AfA ermöglicht es Immobilieninvestoren, ihre steuerliche Bemessungsgrundlage effektiv zu reduzieren. Dies führt direkt zu einer Verringerung der jährlichen Steuerlast und verbessert den Netto-Cashflow der Investition. Über die Zeit kann dies den internen Zinsfuß der Investition (IRR) signifikant erhöhen und den Wert des Investments steigern. Doch die wirkliche Kunst liegt im Detail: Eine genaue Planung der Abschreibungen und eine proaktive Steuergestaltung sind entscheidend, um diese Vorteile voll auszuschöpfen.
Abschließend ist zu sagen, dass steuerliche Abschreibungen eine mächtige Stellschraube für die Rentabilität von Immobilieninvestitionen darstellen. Sie bieten nicht nur kurzfristige Liquiditätsvorteile, sondern können auch langfristig den Wert des Portfolios steigern. Investoren, die sich tiefgehend mit den Möglichkeiten und Regelungen der AfA auseinandersetzen, positionieren sich optimal, um aus ihren Immobilieninvestitionen den maximalen Nutzen zu ziehen.
