In einem zunehmend komplexen Marktumfeld suchen Investoren nach stabilen Ankerpunkten. Immobilien gelten dabei seit Jahrzehnten als bewährte Anlageform – doch nur eine langfristige Strategie entfaltet ihr volles Potenzial. Zwischen stetigem Kapitalwachstum, kalkulierbaren Erträgen und realwirtschaftlicher Substanz liegt der eigentliche Wert des Betongolds.
Von Christian Paschertz, Geschäftsführer der Paschertz Unternehmensgruppe
Immobilieninvestments haben sich historisch als wertstabil und inflationsresistent erwiesen – insbesondere, wenn sie über Zeiträume von zehn, zwanzig oder mehr Jahren betrachtet werden. Eine Auswertung des Statistischen Bundesamts zur Preisentwicklung auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt zeigt, dass sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen in den letzten 30 Jahren im Schnitt mehr als verdoppelt haben – in vielen urbanen Lagen sogar vervielfacht. Zwischen 1995 und 2023 stiegen die Wohnimmobilienpreise im Bundesdurchschnitt um rund 110 Prozent, in Großstädten wie München oder Berlin um bis zu 300 Prozent. Wer in renditestarke Regionen mit wachsender Bevölkerung und stabiler Wirtschaft investierte, konnte zusätzlich zu den Wertsteigerungen laufende Mieterträge erzielen, die langfristig über dem Niveau sicherer Zinspapiere lagen.
Diese Entwicklung ist nicht zufällig. Immobilien sind reale Güter, die unabhängig von Börsenzyklen genutzt werden – sei es zum Wohnen, Arbeiten oder zur gewerblichen Nutzung. Ihr Wert wird durch Nachfrage, Standortqualität und Nutzungsdauer geprägt, nicht durch Spekulation allein. Das macht sie gerade für langfristig denkende Investoren attraktiv. Während Aktienmärkte kurzfristigen Volatilitäten ausgesetzt sind, unterliegen Immobilien einem langsameren, aber beständigeren Trend. Genau diese Trägheit in der Preisbildung bietet strategischen Investoren Planungssicherheit und macht Immobilien zu einem essenziellen Baustein in einem ausgewogenen Gesamtportfolio.
Warum „Flipping“ ein riskanter Trugschluss ist
Die Versuchung, Immobilien kurzfristig zu kaufen und nach Sanierung oder Marktbewegungen mit Gewinn weiterzuveräußern – das sogenannte Flipping – hat in Zeiten steigender Preise viele angezogen. Doch der Markt hat sich verändert. Die Kombination aus hohen Baukosten, gestiegenen Finanzierungssätzen und regulatorischen Anforderungen hat die Margen in den vergangenen Jahren stark unter Druck gesetzt. Zudem erfordert ein kurzfristiges Modell nicht nur tiefgreifende Marktkenntnisse, sondern auch eine präzise Kalkulation, bei der schon kleine Abweichungen zu Verlusten führen können.
Vor allem aber widerspricht das Flipping dem eigentlichen Charakter eines Immobilieninvestments: dem stetigen Aufbau eines realen Vermögenswertes mit nachhaltigem Cashflow. Wer hingegen langfristig investiert, nutzt die Hebelwirkung der Finanzierung, die Substanzkraft der Immobilie und die steuerlichen Vorteile der Abschreibung über Jahrzehnte hinweg. Während beim kurzfristigen Verkauf nach § 23 EStG steuerpflichtige Gewinne entstehen können, bietet die langfristige Haltedauer nicht nur steuerliche Entlastung, sondern auch die Chance, das Objekt wertsteigernd in ein größeres Portfolio zu integrieren.
Langfristiger Vermögensaufbau mit System
Ein typischer Weg in den strukturierten Immobilienaufbau beginnt oft mit einer ersten vermieteten Eigentumswohnung in guter Mikrolage – etwa in einer Universitätsstadt oder einem Ballungszentrum mit anhaltendem Zuzug. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro, 20 Prozent Eigenkapital und moderaten Mieteinnahmen entsteht über die Jahre ein positiver Cashflow, der zur Tilgung beiträgt. Nach zehn Jahren ist das Objekt meist teilentschuldet, eine weitere Immobilie kann finanziert werden – möglicherweise im selben Markt, aber auch als Diversifikation in einer anderen Region.
Im Laufe von zwei Jahrzehnten lassen sich so über Rollierung und gezielte Finanzierung vier bis fünf Immobilien mit einem Marktwert von über einer Million Euro aufbauen, die ein stabiles Mietertragsnetz und einen erheblichen Vermögenswert bilden. Entscheidender als die schnelle Wertsteigerung ist dabei die kontinuierliche Optimierung der Bewirtschaftung, die Instandhaltung, die Qualität der Mieterstruktur und ein professionelles Management – Faktoren, die das Immobilienvermögen auch in Phasen wirtschaftlicher Unsicherheit resilient halten.
Fazit: Nachhaltigkeit schlägt Spekulation
Immobilien entfalten ihren wahren Wert nicht in Tagen oder Monaten, sondern im Laufe von Jahren und Jahrzehnten. Die Verbindung aus realwirtschaftlichem Nutzen, langfristigem Werterhalt und regelmäßigem Ertrag macht sie zu einem Anlageinstrument, das sowohl Sicherheit als auch Wachstum verspricht – wenn die Strategie stimmt. Wer sich auf einen soliden Aufbauprozess einlässt, schafft nicht nur Substanz für das eigene Vermögen, sondern auch eine Grundlage für generationenübergreifende Stabilität. In Zeiten der Unsicherheit sind es nicht die schnellen Gewinne, sondern die klugen Strukturen, die den Unterschied machen.
