Immobilien sind kein Lotterieschein, sondern ein planbarer Weg zu Substanz und stetigem Vermögensaufbau. Wer die Mechanik aus Cashflow, Tilgung, Wertentwicklung, Finanzierung und Steuern versteht, legt das Fundament für ein belastbares Portfolio – und vermeidet teure Anfängerfehler.
Von Christian Paschertz, Geschäftsführer der Paschertz Unternehmensgruppe
Immobilieninvestments basieren auf der Kombination von Mieteinnahmen, Finanzierungsumwandlung und langfristiger Wertsteigerung. Der Fokus liegt auf einem nachhaltigen Cashflow, der Instandhaltung, Refinanzierung und Portfolioerweiterung ermöglicht. Die erste Immobilie generiert Liquidität, erhöht Ihr Eigenkapital durch Tilgung und bietet neue Finanzierungsmöglichkeiten. Dieser systematische Ansatz unterscheidet nachhaltiges Investieren vom Spekulieren. Die drei Hauptwerttreiber sind Cashflow, Tilgung und Wertentwicklung. Mieteinnahmen bieten tägliche Stabilität für Investitionen, während die Tilgung im Hintergrund den Eigentumsanteil erhöht. Die Wertentwicklung in einer guten Lage ist langsam, oft über Jahrzehnte, aber robust, wenn Mikrolage, Gebäudesubstanz und Nachfrage passen. Historisch gesehen haben Wohnimmobilien über lange Zeiträume deutliche Wertzuwächse erzielt, wobei laufende Erträge die Gesamtperformance glätten. Diese Preisstabilität bietet strategischen Investoren Planbarkeit. Hebel durch Finanzierung sollte solide und nicht aggressiv sein.
Fremdkapital ist sinnvoll, wenn es mit konservativen Annahmen geplant wird. Eine ausgewogene Eigenkapitalquote und realistische Zins- und Rücklagenplanung sichern die Liquidität auch bei steigenden Kosten. Sobald Kredite abbezahlt sind und die Immobilie etabliert ist, verbessert sich die Bonität, was zukünftige Anschaffungen erleichtert. Disziplin in der Bewirtschaftung, einschließlich Leerstandsmanagement, Instandhaltung und Vermietung, ist entscheidend. In gut geplanten Setups liegen tragfähige Netto-Renditen in einem moderaten Bereich, wobei der Mehrwert durch Cashflow, Tilgung und professionelle Steuerung entsteht.
Steuern als Rendite-Booster: AfA und Förderungen richtig nutzen
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) stellt einen wesentlichen Bestandteil zur Optimierung der Rendite dar, da Anschaffungs- und Herstellungskosten über längere Zeiträume steuerlich absetzbar sind. Praktisch relevant ist dabei die saubere Aufteilung des Kaufpreises in Boden- und Gebäudewert, weil nur der Gebäudeteil abgeschrieben werden kann. Diese Kaufpreisallokation sollte nachvollziehbar dokumentiert sein, idealerweise gestützt durch ein Gutachten oder eine belastbare Berechnungsmethode, damit sie gegenüber Finanzierern und Finanzverwaltung standhält. Durch degressive Abschreibungsmodelle oder Sonderabschreibungen, insbesondere im Rahmen energetischer Modernisierungsmaßnahmen, kann die Liquidität in den Anfangsjahren gezielt gestärkt werden, ohne Einbußen an der Immobilie hinzunehmen. Eine fundierte Steuerstrategie – also die Kombination aus AfA, der richtigen zeitlichen Sequenz von Instandhaltung und Modernisierung sowie einer realistischen Finanzierungsarchitektur – trägt maßgeblich zur Steigerung der Gesamtrendite bei. Besonders in den ersten Jahren nach dem Ankauf entscheidet die Reihenfolge von Maßnahmen über die Wirkung in der Gewinn- und Verlustrechnung: Bestimmte Aufwendungen gelten als werterhaltend und sind sofort abzugsfähig, andere erhöhen den Gebäudewert und werden über die AfA verteilt. Je nach Rechtslage können umfangreiche Sanierungen in der Frühphase eines Investments als herstellungsnahe Maßnahmen qualifizieren und damit die sofortige Abzugsfähigkeit begrenzen.
Zur Veranschaulichung ein vereinfachtes Rechenbeispiel: Beträgt der Kaufpreis 500.000 Euro und entfallen davon plausibel 20 Prozent auf den Boden, verbleiben 400.000 Euro als Gebäudewert. Unterstellt man eine jährliche Abschreibung von insgesamt 5 Prozent – etwa aus regulärer AfA und gegebenenfalls zusätzlichen Sonderabschreibungen –, ergibt das 20.000 Euro AfA pro Jahr (1 Prozent = 4.000 Euro, 5 Prozent = 20.000 Euro). Dieser nicht zahlungswirksame Aufwand verbessert die Steuerposition und stabilisiert die Liquidität, ohne dass am Objekt gespart wird. Kommt zusätzlich eine förderfähige energetische Modernisierung hinzu, können – je nach Förderkulisse und aktueller Gesetzeslage – in den ersten Jahren Abschreibungsvolumina von bis zu 10 Prozent des Gebäudewerts entstehen, also 40.000 Euro jährlich. Das verändert die Kapitaldienstfähigkeit positiv und kann die Schwelle zum nächsten Portfolio-Schritt senken. Wichtig bleibt: Die steuerliche Gestaltung ersetzt nie die operative Qualität des Investments, sie verstärkt nur deren Wirkung.
Standort- und Objektqualität vor Schnäppchenjagd
Attraktive Lagen mit stabiler Nachfrage und belastbaren Mietergruppen sind wichtiger als vermeintliche „Schnäppchen“. Ein marktgerechter Mietspiegel, nachvollziehbare Neuvertragsmieten, belastbare Zeitreihen zur Fluktuation und ein Blick auf die lokale Angebots- und Baupipeline sind oft verlässlicher als ein hoher rechnerischer Anfangsertrag. Ebenso entscheidend ist die Mikrolage: Erreichbarkeit, Nahversorgung, Bildungs- und Gesundheitsinfrastruktur, Lärmbelastung und das reale Wohnumfeld prägen Vermietbarkeit und Zahlungsdisziplin. Eine ehrliche Renditekalkulation nach Kosten, Rücklagen und Steuern führt zu besseren Entscheidungen und mindert das Risiko von kurzfristigen Marktbewegungen, insbesondere bei Bestandsobjekten, deren Wert durch gezielte Maßnahmen gesteigert werden kann.
Ein seriöser Projektentwickler liefert eine zuverlässige Wertschöpfungskette. Dazu gehören die systematische Standortprüfung und Baurechtsklärung, eine transparente Kostensteuerung mit dokumentierten Annahmen, eine qualitätsgesicherte Ausschreibung und Vergabe, eine Bauleitung mit klarem Nachtrags- und Terminmanagement, sowie durchdachte Energie- und Modernisierungskonzepte inklusive Monitoring der Betriebskosteneffekte. Ergänzend wird die Vermietung marktnah aufgesetzt – Zielgruppen, Vertragsgestaltung und Nebenkostenlogik greifen ineinander. Ein verlässlicher Zeit- und Meilensteinplan macht das für Banken und Investoren prüfbar, reduziert operative Reibung und eröffnet Zugang zu Objekten, die ohne professionelle Struktur schwer erreichbar wären. Für Investoren entsteht so nicht nur eine Immobilienauswahl, sondern eine skalierbare Architektur für werthaltiges, planbares Wachstum.
Im zweiten Teil zeigen wir, wie Sie von einem ersten Objekt zu einer skalierbaren Strategie gelangen, einschließlich Refinanzierung und Portfolioausbau.
