Viele Anleger beginnen mit einer einzelnen Neubauwohnung und stellen nach einiger Zeit fest, dass sich aus diesem Einstieg eine langfristige Strategie entwickeln lässt. Die Frage lautet dann nicht mehr: „Kaufe ich eine Wohnung oder nicht?“, sondern: „Wie baue ich aus Neubauprojekten Schritt für Schritt ein tragfähiges Portfolio auf, ohne mich zu überheben?“
Von Christian Paschertz, Geschäftsführer der Paschertz Unternehmensgruppe
Neubau kann ein wirkungsvoller Wachstumsmotor für den Vermögensaufbau sein, weil er moderne Standards, planbare Instandhaltung und hohe Akzeptanz im Mietmarkt vereint. Entscheidend ist jedoch die Struktur dahinter: Wer Wachstumsziele, Liquidität und Risikobudgets in Einklang bringt, kann Neubauprojekte so in die eigene Vermögensplanung integrieren, dass sie sich gegenseitig stärken. Statt jedes Projekt isoliert zu sehen, entsteht ein roter Faden, der von der ersten Einheit über weitere Käufe bis hin zu einer professionell bewirtschafteten Bestandsstruktur reicht.
Der Sprung vom Einmalprojekt zur wiederholbaren Strategie gelingt nur mit einer sauberen Investmentthese. Sie beantwortet Fragen wie: Welche Standorte kommen in Betracht, welche Objektgrößen und Wohnungstypen passen zu meinem Zielbild, welche Zielgruppen möchte ich ansprechen und welches Risikoprofil bin ich bereit zu tragen. Neubauprojekte fügen sich dann nicht zufällig ins Portfolio, sondern folgen gemeinsamen Kriterien. Eine standardisierte Ankaufsprüfung bündelt Lagequalität, Mietmarkt, bauliche Konzeption, Energiekennwerte, Betriebskosten, Vermietungspotenzial und rechtliche Rahmenbedingungen. Ergänzend ist ein Vermietungsplan hilfreich, der Zielgruppen, Servicelevel und Kommunikationswege definiert. Auf dieser Basis lassen sich Projekte miteinander vergleichen, Prioritäten setzen und Entscheidungen treffen, die nicht vom Bauchgefühl, sondern von wiederholbaren Prozessen getragen sind.
Planen in Zyklen: Bauzeit, Vermarktungsfenster und Zinsstruktur
Neubauinvestments folgen einem eigenen Zeitprofil. Zwischen Ankauf des Grundstücks oder Erwerb vom Projektentwickler und der ersten Mietzahlung liegen Monate, manchmal Jahre. Wer Neubau als Wachstumsmotor nutzen will, denkt deshalb in Zyklen: Projektentwicklung, Bauzeit, Vermietung und Stabilisierung bilden aufeinanderfolgende Phasen, die jeweils eigene Anforderungen an Liquidität und Management stellen. Gerade in Phasen höherer Zinsen zeigt sich, wie wichtig eine gut strukturiere Zins- und Tilgungsarchitektur ist. Zinsbindungen, Tilgungssätze und Sondertilgungsoptionen sollten auf die erwartete Projektlaufzeit und die Vermietungsplanung abgestimmt sein. Gestaffelte Zinsbindungen vermeiden Klumpenrisiken bei der Anschlussfinanzierung, während ausreichende Liquiditätsreserven eine gewisse Flexibilität schaffen, falls Bauzeiten sich verlängern oder Vermarktungsfenster sich verschieben. Die Paschertz Unternehmensgruppe errichtet alle Objekte nach dem QNG-Standard (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude), sodass Investoren durch die Kombination aus der Sonderabschreibung (§ 7b EStG) und der degressiven AfA von jeweils fünf Prozent in den ersten vier Jahren sehr hohe steuerliche Abschreibungssätze nutzen können.
Forward-Kauf und Bauträgergeschäft richtig einordnen
Viele private und semiprofessionelle Investoren nutzen Neubau über den Erwerb vom Bauträger oder in Form von Forward-Deals. Der Reiz liegt in der frühzeitigen Sicherung einer Einheit oder eines Objekts zu definierten Konditionen, während die Bauausführung beim Projektentwickler liegt. Das entlastet die eigene Organisation, setzt aber eine sorgfältige Partnerwahl und Vertragsgestaltung voraus. Wesentlich sind hierbei nachvollziehbare Kostenstrukturen, klare Regelungen zu Ausstattungsstandards, Änderungswünschen und Nachträgen sowie eine transparente Kommunikation zum Baufortschritt. Qualitätssicherung sollte dokumentiert erfolgen, ebenso die Einhaltung von Energie- und Brandschutzstandards. Für Investoren ist relevant, wie der Übergang in den Betrieb gestaltet wird: Wann beginnen Vermarktungsaktivitäten, wie werden Mietverträge vorbereitet, wie ist das Mängel- und Gewährleistungsmanagement organisiert. Je klarer diese Fragen beantwortet sind, desto besser lässt sich das Objekt später in die eigene Bestandsstrategie integrieren.
Refinanzierung und Skalierung mit Neubau
Ein Neubauprojekt kann mehr sein als ein einmaliger Kapitaleinsatz. Wenn das Objekt nach Fertigstellung und Vermietung stabile Cashflows liefert, kann eine Anschlussfinanzierung genutzt werden, um gebundenes Kapital teilweise wieder freizusetzen. Voraussetzung ist ein nachweisbarer Track Record: vermietete Flächen, solide Mieterbonitäten, realistische Betriebskosten und eine Bewirtschaftung, die Instandhaltungsrückstände vermeidet. Banken honorieren solche Strukturen mit Bereitschaft zur langfristigen Begleitung, insbesondere wenn Kennzahlen wie Leerstandsquote, Kapitaldienstdeckungsgrad und Bonitätsentwicklung sorgfältig dokumentiert sind. Mit jedem weiteren Projekt wachsen Erfahrung, Datenbasis und Professionalität im Controlling. Neubauinvestments werden so Schritt für Schritt skalierbar, ohne dass der Investor dauerhaft zusätzliche Eigenmittel in gleicher Höhe nachschießen muss. Das Portfolio entwickelt sich organisch weiter, während Qualität und Energieeffizienz der Objekte dafür sorgen, dass der Bestand auch in Jahren noch am Markt gefragt ist.
Risiken erkennen und aktiv steuern
Wie bei jeder Form des Immobilieninvestments entstehen auch bei Neubauvorhaben Risiken häufig aus vielen kleinen Annahmen, die sich kumulieren. Baukosten können steigen, Bauzeiten sich verlängern, regulatorische Anforderungen sich verändern oder die Marktnachfrage sich anders entwickeln als geplant. Entscheidend ist deshalb ein Risikomanagement, das nicht nur auf Einzelereignisse reagiert, sondern Szenarien durchspielt. Was passiert, wenn die Vermietung länger dauert als geplant. Wie wirken sich höhere Betriebskosten auf die Nebenkostenabrechnungen aus. Welche Puffer bestehen in der Liquiditätsplanung. Ein professioneller Projektentwickler bringt hier strukturierte Antworten ein: belastbare Kostenstände, Bauzeitenpläne mit kritischen Pfaden, standardisierte Nachtragsprozesse, dokumentierte Qualitätssicherung und Energie- und Modernisierungskonzepte, die auch zukünftige Anforderungen antizipieren. Für den Investor bedeutet das, Risiken nicht zu vermeiden, sondern sie so zu gestalten, dass sie beherrschbar bleiben.
Das gemeinsame Ziel lautet: Neubauprojekte so in die eigene Vermögensstrategie einzubetten, dass sie nicht nur heute, sondern auch in zehn oder 20 Jahren einen nachvollziehbaren Beitrag leisten. Wer Neubau in Zyklen denkt, konservative Finanzierungsparameter wählt, Energie- und Bauqualität ernst nimmt und mit Partnern arbeitet, deren Prozesse transparent und wiederholbar sind, verwandelt einzelne Projekte in einen strukturierten Wachstumspfad – vom ersten Objekt bis hin zu einem stabilen, professionell geführten Bestand.
