Neubauinvestments verbinden hohe Produktqualität mit einer Bewirtschaftung, die in den ersten Nutzungsjahren regelmäßig gut kalkulierbar bleibt. Steuerliche Abschreibungsregeln wie die degressive AfA und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG können die Liquiditätskurve vor allem in der Anfangsphase spürbar entlasten, wenn die Voraussetzungen im Projekt sauber eingehalten werden.
Von Christian Paschertz, Geschäftsführer der Paschertz Unternehmensgruppe
Der Neubau von Wohnimmobilien hat für Investoren im deutschen Markt einen besonderen Stellenwert, weil er die Verbindung aus Produktqualität, kalkulierbarer Instandhaltung und langfristiger Vermietbarkeit in einer Form anbietet, die Bestandsobjekte nur mit erheblichem Eingriff erreichen. Zugleich hat sich der Neubau in den letzten Jahren in ein Feld verwandelt, in dem wirtschaftliche Tragfähigkeit weniger über allgemeine Markterwartungen entsteht, sondern über präzise Projektkalkulation, verlässliche Bauausführung und einen Standard, der Betriebskosten und regulatorische Anpassungen antizipiert. Der steuerliche Rahmen verstärkt diese Logik, weil er den Kapitaldienst und die Liquiditätskurve in den ersten Jahren beeinflussen kann. Mit dem Wachstumschancengesetz wurde eine degressive Abschreibung für neu errichtete Wohngebäude eingeführt, die jährlich fünf Prozent steuerliche Abschreibung des Restwertes ermöglicht, wenn der Baubeginn in dem dafür vorgesehenen Zeitraum liegt. Der Mechanismus ist in der Investorenpraxis deshalb relevant, weil er nicht nur eine steuerliche Größe abbildet, sondern Liquidität in eine Phase vorzieht, in der Finanzierungskosten, Anlaufkosten der Vermietung und der Aufbau stabiler Bewirtschaftungsprozesse zusammentreffen.
Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Für den Neubau im bezahlbaren Mietsegment kommt als zweites Instrument die Sonderabschreibung nach § 7b EStG hinzu. Diese beträgt fünf Prozent der Bemessungsgrundlage im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den drei Folgejahren. Für die Inanspruchnahme gelten konkrete Voraussetzungen, die den Zeitraum des Bauantrags oder der Bauanzeige definieren und die Förderfähigkeit an die Baukostenobergrenze von 5200 Euro pro Quadratmeter binden. Für Investoren ist dieser Teil der Regelung weniger als steuerlicher Bonus zu verstehen, sondern als Nachweislogik. Wer diese Förderung einplant, muss Kosten, Flächen und Nachweise so steuern, dass das Projekt am Ende in dem vorgesehenen Korridor bleibt. Wichtig: Abschreibung ist kein Ersatz für Rendite! Die entscheidende Frage lautet, ob ein Neubauprodukt in der Lage ist, seine Ertragsannahmen über eine lange Haltedauer zu erfüllen, ohne dass spätere Capex-Programme den Cashflow destabilisieren. In diesem Punkt spricht der Neubau häufig eine klare Sprache. Die technische Substanz ist neu, die Planungslogik folgt aktuellen Normen, die energetische Qualität kann im Projekt gesteuert werden, und die Instandhaltung in den ersten Jahren bleibt regelmäßig kalkulierbar.
Die Vermietbarkeit eines Neubaus entsteht nicht primär aus einem Baujahr, sondern aus dem konkreten Gebrauchswert. Ein Grundriss, der über Jahrzehnte funktioniert, reduziert Fluktuation und Leerstandsrisiko. Eine seriöse Flächenplanung vermeidet Überstandardisierung, die später nur über hohe Mieten zu refinanzieren wäre. Eine nachvollziehbare Betriebskostenstruktur schützt die Zahlungsfähigkeit von Haushalten, weil die Gesamtkosten des Wohnens zunehmend die Nachfrage steuern. Die Energiekostenkomponente ist dabei keine Randgröße. Sie wirkt über Nebenkostenabrechnung, über die Akzeptanz des Mietprodukts und über politische Debatten zur Wohnkostenbelastung. Effizienz, technische Steuerbarkeit und ein stabiles Betriebskonzept zahlen in dieser Konstellation direkt auf die Risikoqualität eines Investments ein.
Die wichtigste Rendite kommt vom Produkt selbst
In der Investorenpraxis wird Neubau deshalb oft als Antwort auf zwei Entwicklungen genutzt. Die erste Entwicklung ist die wachsende Spreizung zwischen modernem, effizientem Wohnraum und Beständen, die nur mit großem Aufwand zukunftsfähig werden. Die zweite Entwicklung ist die erhöhte Unsicherheit darüber, wie schnell regulatorische Anforderungen in die Praxis durchschlagen. Auf europäischer Ebene wurde die Neufassung der Gebäuderichtlinie EPBD 2024 verankert; das Informationsportal zum GEG beim Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBSR) weist darauf hin, dass die Vorgaben bis Ende Mai 2026 in nationales Recht umzusetzen sind und dass bestimmte Förderbeschränkungen für rein fossile Heizkessel bereits seit 1. Januar 2025 gelten. Dies trifft Immobilien im Bestand häufig deutlich härter als Neubauten.
Das bedeutet: Wer Neubau als Investment ernst nimmt und die technische Ausstattung eines Neubaus strategisch plant, denkt langfristig. Denn die wichtigste Rendite kommt vom Produkt selbst. Ein Neubau, der in Lage, Konzept, Energieeffizienz und Betriebskosten überzeugt, ist leichter zu vermieten und besser zu finanzieren, und er bleibt beim Verkauf attraktiver, weil Käufer die zukünftigen Investitionskosten geringer einschätzen und weil die Gefahr geringer ist, dass neue Gesetze kurzfristig hohe Investitionen erfordern.
