Wer in Wohnimmobilien investiert, setzt auf einen realen Wert mit stabiler Nachfrage. Doch jenseits von Lage, Substanz und Mietrendite entscheidet oft ein anderer Faktor über die tatsächliche Rentabilität: die steuerliche Behandlung. Mit der richtigen Strategie lassen sich nicht nur laufende Einnahmen optimieren, sondern auch langfristig Vermögen aufbauen – besonders seit der neuen Abschreibungsregel für Neubauten.
Der Erwerb einer Wohnimmobilie zur Vermietung ist nicht nur eine strategische Entscheidung zur Vermögensbildung. Er ist auch ein steuerlich wirksames Instrument, das klug eingesetzt die Rendite erheblich steigern kann. Insbesondere die sogenannte Abschreibung – steuerlich als Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet – gehört zu den effektivsten Gestaltungsmöglichkeiten, um die Steuerlast auf Mieteinnahmen zu senken und gleichzeitig die Finanzierung zu entlasten. Der Gesetzgeber unterscheidet dabei verschiedene Abschreibungssätze, die sich nach dem Baujahr des Gebäudes richten – und seit Januar 2023 gilt für Neubauten eine verbesserte Regelung.
Grundsätzlich sind bei vermieteten Wohnimmobilien nur die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes – nicht aber der Grundstücksanteil – abschreibungsfähig. Je nach Alter des Gebäudes gelten dabei unterschiedliche lineare Sätze: Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, beträgt die Abschreibung 2,5 Prozent jährlich über 40 Jahre. Für alle ab dem 1. Januar 1925 bis einschließlich 2022 errichteten Gebäude liegt die lineare AfA bei zwei Prozent pro Jahr über 50 Jahre. Diese Regelung bestand über Jahrzehnte hinweg und bildete das Fundament vieler langfristiger Investitionsentscheidungen im Bestand.
Sonderabschreibungen in Anspruch nehmen
Seit dem 1. Januar 2023 jedoch hat der Gesetzgeber ein deutliches Zeichen zugunsten des Wohnungsneubaus gesetzt: Wer eine Immobilie zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 kauft oder mit dem Bau beginnt, kann die Investitionssumme mit fünf Prozent degressiv abschreiben. Hierfür müssen Immobilienkauf und Übergabe spätestens in das Jahr der Fertigstellung der Immobilie fallen. Dabei verringert sich der abschreibungsfähige Restwert der Immobilie von Jahr zu Jahr, ist also degressiv. Besonders in den ersten Jahren nach der Investition, wenn die Tilgungsraten hoch und die Zinslast spürbar ist, kann die verbesserte Abschreibungslage den Kapitaldienst erheblich erleichtern. Die lineare degressive AfA (Absetzung für Abnutzung) wiederum liegt zur Abschreibung von Wohngebäuden bei drei Prozent jährlich. Rein rechnerisch lohnt es sich also, ab einem gewissen Zeitpunkt von der degressiven zur linearen Abschreibung zu wechseln, da die Abschreibung dann größer ausfällt. Neben den regulären Abschreibungen können unter bestimmten Voraussetzungen auch Sonderabschreibungen in Anspruch genommen werden – etwa bei denkmalgeschützten Immobilien oder im Rahmen des § 7b EStG für energetisch anspruchsvolle Neubauten. Diese Sonderregelungen bieten zusätzliches Potenzial zur Steuergestaltung, sind jedoch an enge Bedingungen geknüpft und sollten in Abstimmung mit einem steuerlichen Berater geprüft werden. Alle Immobilien der Paschertz Unternehmensgruppe haben dieses Gütesiegel.
Die Abschreibung ist jedoch nur ein Baustein im größeren Rahmen der steuerlichen Behandlung von Vermietungseinkünften. Auch die laufenden Kosten – etwa Zinsen für die Finanzierung, Instandhaltungsausgaben, Hausverwaltung, Versicherungen und Fahrtkosten – gelten als Werbungskosten und können vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden. Diese Kombination aus planbaren Mieteinnahmen, steuerlich anerkannten Ausgaben und Abschreibungsmöglichkeiten sorgt dafür, dass viele Immobilieninvestoren in den ersten Jahren nach Erwerb einen steuerlichen Verlust aus Vermietung und Verpachtung ausweisen – obwohl sie real Liquiditätsüberschüsse erzielen.
Musterberechnung für neu errichtete Eigentumswohnung
Eine Beispielrechnung verdeutlicht den Effekt: Ein Investor erwirbt im Jahr 2025 eine neu errichtete Eigentumswohnung für 330.000 Euro. Der Gebäudewertanteil beträgt 85 Prozent, also 280.500 Euro. Die Wohnung wird fremdfinanziert, die jährlichen Mieteinnahmen belaufen sich auf 13.800 Euro. Bei einem Zinssatz von 3,2 Prozent fallen jährlich 10.560 Euro an Zinsaufwendungen an. Die neue lineare AfA von drei Prozent auf den Gebäudewert ergibt eine jährliche Abschreibung von 8.415 Euro. Hinzu kommen 1.800 Euro weitere Werbungskosten etwa für Verwaltung und laufende Kosten. In der steuerlichen Betrachtung ergibt sich ein negativer Überschuss von 6.975 Euro, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent reduziert sich die Einkommensteuerlast um knapp 2.930 Euro jährlich – allein aufgrund der steuerlichen Gestaltung.Diese Wirkung bleibt – bei anderer Intensität – auch bei Altbauten bestehen. Zwar ist der Abschreibungssatz bei Gebäuden aus den Jahren 1925 bis 2022 geringer, dafür sind die Anschaffungskosten im Verhältnis zum Mietniveau in vielen Regionen günstiger. Selbst bei älteren Gebäuden, die mit 2,5 Prozent abgeschrieben werden, ergibt sich durch die Kombination aus Modernisierungspotenzial, steuerlicher Absetzbarkeit der Maßnahmen und laufender Abschreibung ein robustes Renditeprofil. Generell bedeutet das: Immobilieninvestitionen sind komplexe Projekte, bei denen sich wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Faktoren überlagern. Gerade deshalb lohnt es sich, die steuerlichen Möglichkeiten von Anfang an systematisch in die Investitionsstrategie einzubeziehen.
