Der Sprung vom Einzelkauf zum Portfolio gelingt, wenn Wachstum, Liquidität und Risiko in Balance bleiben. Das Rezept: standardisierte Prozesse, planbare Modernisierung, disziplinierte Finanzierung – und Partner, die diese Professionalität liefern.
Von Christian Paschertz, Geschäftsführer der Paschertz Unternehmensgruppe
Um nach dem ersten Kauf nicht dem Zufall zu überlassen, braucht es mehr als Bauchgefühl: Eine belastbare Investmentthese, klare Ankaufskriterien und eine konsequent gelebte Governance. Das beginnt mit einer standardisierten Due Diligence, die Lagequalität, Mietmarkt, Bausubstanz, Energiebedarf, Betriebskosten und Mietvertragsstruktur in einem einheitlichen Prüfpfad zusammenführt. Ebenso wichtig ist ein Vermietungsplan, der Zielgruppen, Marketingkanäle, Mietpreisstrategie und Leerstandsmanagement definiert, sowie ein Instandhaltungsregime, das präventiv denkt: mit Lebenszyklusbetrachtung, Capex-Planung über mehrere Jahre und Prioritäten nach Werterhalt und Effizienz. Operativ zahlt sich diese Systematik in wiederholbaren Abläufen aus, vom Letter of Intent über die technische und rechtliche Prüfung bis zur notariellen Abwicklung und Bankkommunikation. Mit jeder Rate stärkt sich das Eigenkapital und damit die Fähigkeit zur Refinanzierung oder zum Zukauf — organisches Wachstum wird planbar, weil Prozesse, Zahlenwerke und Meilensteine wiederkehrend und vergleichbar sind.
Das BRRRR-Prinzip professionell denken
Der Fünfschritt — Kaufen, sanieren, vermieten, refinanzieren, wiederholen — funktioniert nur mit konservativen Parametern und präziser Bau- und Budgetsteuerung. Sanierungsfähige Objekte entfalten ihren Wert, wenn eine energetische und strukturelle Agenda bereits vor Ankauf steht: Welche Maßnahmen heben den Standard spürbar, senken Betriebskosten und verbessern die Vermietbarkeit? Ein sauberer Capex-Plan mit definierten Gewerken, Puffern für Unwägbarkeiten und einem klaren Bauzeitenplan minimiert Schnittstellenverluste und Nachträge. Nach Abschluss der Maßnahmen sorgt eine marktkonforme Vermietung mit professionellem Onboarding der Mieter, transparenten Nebenkostenstrukturen und klaren Serviceleveln für stabile Einnahmen. So steigt nicht nur der Cashflow, sondern auch der Beleihungswert — die anschließende Refinanzierung setzt Kapital frei, ohne dauerhaft neues Eigenkapital nachschießen zu müssen. Das Portfolio wächst Schritt für Schritt, während die Bestandsqualität messbar zunimmt.
Refinanzieren ohne Nachschießen
Entscheidend ist ein Track Record, den Banken nachvollziehen können: stabile Mieten, geringe Fluktuation, realistische Betriebskosten und ein Cashflow, der Verpflichtungen auch in Stressszenarien trägt. Eine konservative Zins- und Tilgungsarchitektur mit ausreichender Liquiditätsreserve schützt die Handlungsfähigkeit; gestaffelte Zinsbindungen reduzieren Klumpenrisiken bei Anschlussfinanzierungen. In der Praxis bedeutet das, Kennzahlen routiniert zu führen und zu reporten: Leerstandsquote, Mieterlöse nach Neu- und Bestandsmieten, operatives Ergebnis vor Instandhaltung, Kapitalrückfluss und Bonitätsentwicklung. Mit wachsendem Bestand professionalisiert sich das Controlling — Covenants werden antizipiert, Refinanzierungsfenster rechtzeitig vorbereitet, Gutachten und Vermietungsnachweise liegen revisionssicher vor. So wird Refinanzierung zum strategischen Werkzeug des Wachstums, nicht zum Notnagel.
Risikomanagement im Alltag
Risiken entstehen selten aus einem großen Fehler, sondern aus vielen kleinen Annahmen, die zusammenwirken. Realistische Mieterwartungen und konservative Indexierungsannahmen gehören ebenso dazu wie saubere Mietverträge, technische Prüfungen vor Ankauf und gelebte Gewährleistungsprozesse nach Bau. Ein stringentes Forderungs- und Bonitätsmanagement senkt Ausfallrisiken, während eine vorausschauende Instandhaltung Obsoleszenz verhindert. Diversifikation über Standorte, Baujahre und Mieterstrukturen stabilisiert das Gesamtergebnis und eröffnet antizyklische Chancen, wenn sich Marktfenster auftun. Ergänzend schaffen Szenarioanalysen — Zinsanstieg, temporärer Leerstand, Baukostenabweichungen — Klarheit, welche Puffer erforderlich sind, damit das Portfolio auch unter Spannung tragfähig bleibt.
Skalierung mit dem richtigen Partner
Ein seriöser Projektentwickler liefert nicht nur kontinuierlich passende Objekte, sondern auch Planungssicherheit: behördliche Klarheit, belastbare Kostenstände, Qualitätssicherung auf der Baustelle, Mängel- und Terminmanagement sowie eine Energie- und Modernisierungsroadmap, die Vermietbarkeit und Betriebskosten dauerhaft verbessert. Für Investoren bedeutet das, Standards zu skalieren statt jedes Mal neu zu erfinden. Das Ergebnis ist ein Portfolio, das nicht nur größer, sondern nachweislich besser wird — ablesbar an Vermietungsquoten, Betriebskostenkennziffern, Instandhaltungsrückständen und Werthaltigkeit.
Im dritten Teil erklären wir abschließend, wie man Seriosität in der Projektentwicklung erkennt, welche Vorteile eine echte Partnerschaft bietet und warum eine langfristige, systematisch gesteuerte Strategie kurzfristige Gewinne nicht nur übertrifft, sondern Risiken auch dauerhaft reduziert.
