Der Markt bevorzugt Städte mit stabiler Nachfrage gegenüber Prestige-Standorten. Universitäten, Kliniken, öffentliche Verwaltung und wachsende Dienstleistungscluster sorgen für dauerhafte Mieter, besonders in Mikrolagen mit moderateren Preisen als in A-Metropolen. Energetisch zeitgemäßer Neubau oder intelligent sanierte Bestände in diesen Mikrolagen bieten stabile Rendite, kalkulierbare Nebenkosten und eine gute Exit-Story.
Von Christian Paschertz, Geschäftsführer der Paschertz Unternehmensgruppe
Die neue Marktphase im Immobilienbereich stellt Städte mit stabilen Nachfrageankern statt bloßen Prestige-Etiketten in den Fokus. Universitäten, Kliniken, öffentliche Verwaltung und wachsende Dienstleistungscluster sichern dauerhafte Mieterströme – gerade dort, wo Einstiegspreise moderater sind als in A-Metropolen. So bleiben beispielsweise Hochschulstandorte Mietmotoren – 2025 stiegen die studentischen Wohnkosten im Durchschnitt um 2,3 Prozent, besonders stark bei kleinen Einheiten unter 40 Quadratmetern. Das ist weniger ein Hype als ein struktureller Effekt: mehr internationale Studierende, mehr Fluktuation, mehr Bedarf an funktionalen, energieeffizienten Grundrissen in Campus-Nähe. Städte wie Krefeld und Mönchengladbach haben sich positiv entwickelt, während ein Stadt wie Düsseldorf in der Preisspitze liegt. Diese Befunde sprechen für kleinteilige, gut geschnittene Typologien in unmittelbarer Erreichbarkeit der Ankerinstitutionen. Parallel wirkt die Nettozuwanderung als Basistrend: 2024 lag der Wanderungsüberschuss Deutschlands bei rund 430.000 Personen – weniger als im Vorjahr, aber weiterhin deutlich positiv. Für B-/C-Standorte mit Kliniken, Pflege- und Verwaltungsarbeitsplätzen bedeutet das einen stetigen Zufluss an Haushalten mit gesicherter Nachfrage nach bezahlbaren, betriebskostenstabilen Wohnungen.
Die Logik der „zweiten Reihe“: Erreichbarkeit, Quartier, Betriebskosten
In diesen Städten definiert sich Lagequalität über Alltagstauglichkeit: zehn bis fünfzehn Minuten zur Uni oder zum Klinikum, ein dichter ÖPNV-Takt, Nahversorgung und Grünräume im Quartier. Energetische Qualität wird zum harten Standortfaktor, weil sie Nebenkosten kalkulierbar macht und Vermietungsrisiken senkt. Neubauprodukte, die über das Bundesprogramm KFN „Klimafreundlicher Neubau“ (KfW-Programme 297/298) als klimafreundlich aufgesetzt sind, und sanierte Bestände mit Effizienzhaus-Nachweis (KfW 261) übersetzen diese Qualität in klare Vermarktungsargumente – von der Erstvermietung bis zur Exit-Ansprache institutioneller Käufer. Was in Top-Lagen über Preis-Setter funktioniert, braucht in „zweiten Reihen“ industrielle Präzision: modulare Grundrisse zwischen circa 35 und 75 Quadratmetern, robuste Materialstandards, wartungsarme Haustechnik, Services mit belegbarer Zahlungsbereitschaft wie schnelles Internet, sichere Bike-Flächen und digitale Zutrittssysteme. Im Neubau stützen KFN-Kredite bis 150 000 Euro pro Einheit die Kalkulation; im Bestand verbessern 261-Tilgungszuschüsse zwischen fünf und 45 Prozent den Kapitaldienst – wenn Effizienzpfad, Nachweise und Bauorganisation aus einem Guss geplant sind. Das Resultat sind wiederholbare Produkte mit planbaren Cashflows.
Preis- und Mietbild: Resilienz statt Spekulation
Während die Mieten vielerorts robust bleiben und sich Kaufpreise nach der Korrektur selektiv stabilisieren, gewinnen gut konzipierte Projekte an relativer Stärke. Aktuelle Marktbeobachtungen zeigen: Bestands-Angebotsmieten legten zuletzt vielerorts spürbar zu; Eigentumssegmente beleben sich, wenn Finanzierungsspielräume zurückkehren. Für Anleger zählt damit weniger die Wette auf kurzfristige Preisimpulse als die Überlegenheit der Struktur – die richtige Mikrolage, energieeffiziente Gebäude, zielgruppengerechte Typologien und eine saubere Förder-/Finanzierungsarchitektur. Bewährt hat sich ein doppelter Filter. Zuerst werden die Nachfrageanker quantifiziert: Studierendenquote und Immatrikulationstrend am Standort, Betten- und Beschäftigtenzahlen im Klinikverbund, Anteil öffentlicher Arbeitgeber im Einzugsgebiet, Zu-/Fortzugsbilanz. Anschließend folgt die Produkt-Validierung im Quartier: Geh- und Fahrzeiten, Taktung des ÖPNV, reale Einkaufsmittelpunkte, Freiraumqualität, Lärmkorridore – und eine harte Prüfung der Nebenkostentreiber wie Wärmeerzeugung, Dämmstandard und Mess-/Steuerungstechnik. Dort, wo diese Kriterien zusammenpassen, lassen sich Grundrisse, Ausstattungsniveaus und Service-Pakete standardisieren und über Portfolios hinweg ausrollen.
Energie- und Förderdesign: Effizienz als Renditebaustein
In der Neubau-Pipeline sichern klimafreundliche Standards nach KFN- beziehungsweise KfW-Maßgaben die Finanzierungskonditionen und steigern die Exit-Fähigkeit, weil große Käufergruppen ESG-Konformität voraussetzen. In der Sanierung entsteht über den Kredit KfW 261 ein Nachlass auf das Darlehen, der sofort Vermögen schafft. Wichtig ist die Prozessqualität: frühe Einbindung der Energieeffizienz-Experten, klare Meilensteine für „Bestätigung zum Antrag“ und „Bestätigung nach Durchführung“, lückenlose Beleglisten. So wird Förderung vom Annex zum integralen Bestandteil der Ertragslogik. Dazu kommt: Kommunale Vorgaben zu Stellplätzen, Lärm oder Gestaltungsleitlinien können Zeit und Kosten beeinflussen – hier hilft ein abgestimmtes Planungsregime und die frühzeitige Einbindung der Behörden. Bei Förderprogrammen gilt: Es besteht kein Rechtsanspruch; Bewilligungen stehen unter Mittelvorbehalt. In Phasen hoher Nachfrage nach KfW-Mitteln können Kontingente eng werden, was die Reihung der Projekte nach Förderfähigkeit und Timing umso wichtiger macht. Auf der Käuferseite erweitert ESG-Konformität in Verbindung mit stabilen Mieterprofilen das Exit-Universum – von vermögenden Privaten bis zu semi-institutionellen und institutionellen Investoren.
Zwei verdichtete Umsetzungsszenarien
An einem Hochschul-/Klinikstandort mit hoher Fluktuation funktionieren kompakte, möblierungsfreundliche 1,5- bis Zwei-Zimmer-Einheiten mit effizienter Haustechnik und digitalem Zutritt als „Plug-and-Live“-Produkt; die Vermarktung läuft über kurze Wegezeiten, transparente Nebenkosten und Service-Optionen wie High-Speed-Internet und gesicherte Mikromobilität. In einer Verwaltungs-/Dienstleistungsstadt mit solide wachsenden Haushalten tragen Zwei- bis Drei-Zimmer-Typen mit Familienoption, serieller Sanierung auf EH-55 EE und standardisierten Wartungskonzepten – der Tilgungszuschuss wird hier aktiv in die Reduktion der Break-Even-Miete „übersetzt“. In beiden Fällen entsteht Wert nicht durch Spekulation, sondern durch die Reproduzierbarkeit der Qualität. Das bedeutet: Zweite Reihen“ sind in dieser Marktphase erste Wahl, wenn man sie als System denkt: Mikrolage als Alltagsqualität, Demografie als Nachfragesockel, Energieeffizienz als Nebenkosten- und ESG-Hebel, Förderung als Kapitaldienst-Puffer und Standardisierung als Skalierungsstrategie. Das Ergebnis sind Anlageprodukte, die in unterschiedlichen Zins- und Konjunkturumfeldern funktionieren und genau die Stabilität liefern, die Kapitalanleger suchen.
