Bei knappen Neubauflächen und hohen Baukosten werden Sanierungen attraktiver. Der KfW-Wohngebäude-Kredit 261 bietet zinsverbilligte Darlehen pro Wohneinheit und Tilgungsnachlässt, die je nach Effizienzhaus-Niveau variieren. Durch die Verzahnung von Energieeffizienz, Nachweiskette und Bauorganisation entstehen planbare Cashflows, stabile Schuldendienstkennzahlen und eine solide Exit-Story – von der Erstvermietung bis zum Verkauf an institutionelle Investoren.
Von Christian Paschertz, Geschäftsführer der Paschertz Unternehmensgruppe
Wenn Neubauflächen knapp sind und Baukosten den Markteintritt erschweren, kippt die Logik zugunsten professionell gemanagter Sanierungsfälle. Der KfW-Wohngebäude-Kredit 261 schafft genau dafür einen skalierbaren Hebel: zinsverbilligte Darlehen pro Wohneinheit und – abhängig vom erreichten Effizienzhaus-Niveau – erhebliche Tilgungszuschüsse, die den zurückzuzahlenden Kreditbetrag reduzieren. Kern des Programms ist ein Förderkredit je Wohneinheit (aktuell bis zu 150.000 Euro), der an das Erreichen einer zugesagten Effizienzhaus-Stufe gekoppelt ist. Mit der „Bestätigung nach Durchführung“ wird der Tilgungsnachlass gutgeschrieben – er verkürzt die Restlaufzeit, weil er auf die zuletzt fälligen Raten angerechnet wird. Gutschrifttermine liegen programmgesteuert, typischerweise zwei, vier und fünf Jahre nach Zusage; wichtig ist, dass Unterlagen fristgerecht und vollständig vorliegen. Für die Antragstellung ist zwingend ein Energieeffizienz-Experte einzubinden, der sowohl die „Bestätigung zum Antrag“ als auch die „Bestätigung nach Durchführung“ verantwortet.
Die Höhe des Tilgungsnachlasses richtet sich nach der erreichten Stufe: Denkmal und EH 85 jeweils fünf Prozent, EH 70: zehn Prozent, EH 55: 15 Prozent, EH 40: 20 Prozent. Erreicht das Vorhaben zusätzlich die EE- oder NH-Klasse, erhöht sich der Satz um 5 Prozentpunkte. Für die Sanierung eines „Worst Performing Buildings“ (WPB) kommen zehn Prozentpunkte hinzu; die „Serielle Sanierung“ bringt weitere 15 Prozentpunkte. In Summe ist eine Nachlasshöhe von bis zu 45 Prozent möglich – ein Hebel, der die Eigenkapitalrendite spürbar verbessert und das Risiko in der Anlaufphase reduziert.
Praxisnah gerechnet: Was 45 Prozent Tilgungsnachlass bedeuten
Bei 150.000 Euro Darlehen pro Einheit und 45 Prozent Tilgungsnachlass reduziert sich die effektive Rückzahlung um 67.500 Euro. In der integrierten Finanzierungsrechnung steigt der DSCR (Debt Service Coverage Ratio, Schuldendienstdeckungsgrad) in den Jahren der Nachlassgutschrift deutlich, die Break-Even-Miete sinkt und die Vermarktungstoleranz gegenüber Anlaufleerständen steigt. In Portfolios mit Stufenfertigstellung und Staffelvermietung dient der Nachlass zudem als Puffer gegen Bauzeit- und Übergabeverzug, weil die Gutschrift die Endfälligkeiten verkürzt. Die Zinsverbilligung des Programms wirkt parallel auf die laufende Annuität. Förderfähig sind bis zu 100 Prozent der förderfähigen Kosten innerhalb der Programmkulisse; Mehrwertsteuer kann mitfinanziert werden. Vorhabenbeginn ist förderrechtlich sauber zu dokumentieren, Nachträge sind eng zu steuern, und für denkmalgeschützte oder „besonders erhaltenswerte“ Bausubstanz gelten zusätzliche Bestätigungen. Entscheidend ist die Dokumentation entlang der Technischen Mindestanforderungen (TMA) sowie die prüffähige Belegliste zur Mittelverwendung. Wer diese Prozessschiene von Beginn an projektiert, vermeidet Rücknahmen von Zusagen, Zeitverlust in der Bauabfolge und spätere Rückabwicklungen.
Energie- und Baukonzept: Von Einzelmaßnahmen zur Vermietungslogik
Die höchsten Nachlassniveaus werden erreicht, wenn Gebäudehülle, Anlagentechnik und ggf. vorgefertigte Elemente („Serielle Sanierung“) systemisch zusammenspielen. In der Vermietungslogik zahlt das auf drei Ziele ein: planbare Nebenkosten, schnelle Erstvermietung und Mietstabilität über die Nutzungsdauer. Damit korrespondiert eine an Zielgruppen ausgerichtete Grundriss- und Ausstattungsstrategie – etwa kompakte, energieeffiziente 1,5- bis Drei-Zimmer-Typen für Hochschul-, Klinik- und Verwaltungsstandorte sowie standardisierte Technikräume für effiziente Wartung. Die Nachhaltigkeitszertifizierung und die energetische Baubegleitung sind im Programm eigenständig nachlassfähig (jeweils 50 Prozent auf die förderfähigen Kosten) und erhöhen zugleich die Drittverwendungs- und Exit-Fähigkeit.
Die KfW-Förderung wirkt über Kapitaldienst und Laufzeit, die steuerliche Ebene über die Behandlung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten in AfA und Ergebnisrechnung. Für die Anlageperspektive entscheidend ist nicht das Entweder-Oder, sondern die Abstimmung: Förderkonforme Energieziele senken Betriebskosten und Leerstandsrisiken, während die steuerliche Gestaltung die Liquidität in der Anlaufphase stabilisiert. Die Summe ist größer als ihre Teile – sobald Bau, Förderung, Finanzierung und Vermietung aufeinander abgestimmt sind. Damit gilt: KfW-261 ist mehr als ein günstiger Kredit – es ist ein Steuerungsinstrument. Wer den Effizienzpfad strategisch wählt, Boni kumuliert, Nachweise lückenlos plant und die Vermietung an Betriebskosten-Transparenz koppelt, macht aus Beständen robuste Anlageprodukte. Genau das differenziert hochwertige Sanierungsprojekte vom reinen „Refurbish“: Sie sind in sich konsistent, bankfähig und liefern verlässliche Cashflows – heute und im Exit.
