Der deutsche Wohnungsmarkt erholt sich, während der Neubau hinterherhinkt. Degressive Abschreibung und Sonder-AfA fördern energieeffiziente Projekte, was Kapitalanlegern Planungssicherheit bietet.
Von Christian Paschertz, Geschäftsführer der Paschertz Unternehmensgruppe
Der deutsche Wohnungsmarkt tastet sich aus der Preisdelle, während der Neubau weit hinter dem Bedarf zurückbleibt. Für professionell geplante Projekte eröffnet das eine Phase, in der Qualität, Energieeffizienz und die richtige steuerliche Architektur überdurchschnittlich wirken. Mit dem Wachstumschancengesetz steht für neue Wohngebäude eine befristete degressive Abschreibung von fünf Prozent jährlich zur Verfügung. Sie greift für Projekte, deren Bau nach dem Stichtagsfenster des Gesetzgebers begonnen wurde, und erlaubt die schnellere steuerliche Entlastung in den ersten Nutzungsjahren; ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist zulässig. Für Kapitalanleger bedeutet das: höhere Abschreibungsvolumina am Anfang, bessere Schonung des freien Cashflows und mehr Puffer im laufenden Kapitaldienst. Parallel dazu kann für den Mietwohnungsneubau die Sonderabschreibung nach § 7b EStG vier Jahre lang mit bis zu fünf Prozent pro Jahr auf die begünstigte Bemessungsgrundlage geltend gemacht werden. Das jüngste BMF-Anwendungsschreiben präzisiert die Details und bestätigt die beihilferechtlichen sowie die ertragsteuerlichen Voraussetzungen. Besonders relevant für die Projektierung: die Kumulierungssystematik und die exakten Spielregeln für Bemessungsgrundlage, Wahlrechte und Rückabwicklungen.
Qualitätsstandard als Zulassungskriterium – EH 40 NH und QNG
Seit Bauanträgen nach dem 31. Dezember 2022 gilt: Die begünstigten Wohnungen müssen sich in Gebäuden befinden, die den Effizienzhaus-40-NH-Standard erfüllen; die Nachhaltigkeits-Klasse ist über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) nachzuweisen. Der Nachweis erfolgt über akkreditierte Zertifizierungsstellen nach Vorgaben des BMWSB. Damit wird der energetische Qualitätsstandard zur Eintrittskarte für die steuerliche Sonderbehandlung – er stärkt zugleich die Vermietbarkeit über niedrigere Betriebskosten und eine klare ESG-Story im Vertrieb. Die aktuelle Fassung des § 7b-Anwendungsschreibens hebt die Kostenschwellen für neue Vorhaben an und legt sie klar fest: Die Baukostenobergrenze liegt – für Bauanträge nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 – bei 5.200 Euro je Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche; die maximal begünstigte Bemessungsgrundlage („Förderhöchstgrenze“) beträgt 4.000 Euro je Quadratmeter. Überschreitungen, insbesondere durch nachträgliche Herstellungskosten in den ersten Jahren, können die Sonder-AfA vollständig zu Fall bringen und rückabwicklungspflichtig machen. In der Umsetzung braucht es deshalb saubere Kostensteuerung, stringente Vergaben und ein enges Nachtragsmanagement.
Für viele Neubauprojekte entscheidend ist die Wechselwirkung der Instrumente. Die BMF-Vorgaben zeigen ausdrücklich, dass die Sonder-AfA nach § 7b mit der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a kombiniert werden kann; die degressive Restwert-AfA läuft nach Ablauf des vierjährigen Sonder-AfA-Fensters weiter. In der Praxis lässt sich damit eine Abschreibungs-„Rampe“ gestalten, die die Eigenkapitalrendite entlastet, ohne die späteren Perioden zu stark auszudünnen – ein Gewinn an Planbarkeit, gerade bei Finanzierungsläufen mit Tilgungsstufen.
Struktur schlägt Timing
Der Investitionsnutzen dieser steuerlichen Architektur entfaltet sich vor dem Hintergrund einer ausgeprägten Angebotsknappheit. Nach offiziellen Zahlen wurden 2024 in Deutschland 251.900 Wohnungen fertiggestellt, 14,4 Prozent weniger als im Vorjahr. Damit entfernt sich die Realität erneut vom politischen Zielkorridor und unterstreicht die Marktlogik in vielen Wachstumsregionen: knappe Fertigstellungen stützen Mieten und begünstigen qualitativ hochwertige, energetisch effiziente Neubauten. Branchenanalysen erwarten – trotz einzelner Erholungszeichen – eine nur schrittweise Trendwende. Für professionelle Anbieter bedeutet das, dass gut konzipierte Projekte mit überzeugender Energie- und Grundrissqualität auch ohne spekulatives Timing tragfähige Cashflows liefern können.
Die Kombination aus degressiver AfA und Sonder-AfA verschiebt steuerliche Aufwendungen in die frühen Nutzungsjahre und glättet die Belastungskurve. In der Projektpraxis übersetzt sich das in robustere Schuldendienstkennzahlen, geringere Liquiditätsausschläge und mehr Manövrierraum, falls Vermietung und Übergaben stufenweise erfolgen. Zugleich schützt der EH 40 NH-Standard vor künftigen Regulatorik- und Betriebskostenschocks; er reduziert Leerstandsrisiken in Mietersegmenten, die Energieeffizienz inzwischen als Basiskriterium verankert haben. So wird aus der fiskalischen Begünstigung ein Baustein der Risikosteuerung – nicht als Selbstzweck, sondern als Teil einer Architektur aus Lagequalität, Grundriss- und Baulogistik, Mietlogik und belastbaren Exit-Optionen.
Projektierung mit Präzision: Was jetzt zählt
Wer diese Hebel souverän nutzen will, benötigt einen frühzeitigen Abgleich zwischen Kostenplanung, Effizienznachweis und steuerlicher Bemessungsgrundlage. In der Kostensteuerung geht es darum, die 5.200-Euro-Obergrenze einzuhalten, ohne an langlebigen Komponenten zu sparen; in der Bemessungslogik ist zu prüfen, ob die tatsächlichen Herstellungskosten je Quadratmeter unterhalb von 4.000 Euro liegen – andernfalls greift die gedeckelte Bemessungsgrundlage. Parallel sollten Zertifizierungs- und Energie-Nachweise so geplant werden, dass QNG-Prozesse die Bauabfolge nicht verzögern. Auf der Vermietungsseite erhöht eine klare Positionierung die Vermarktungsgeschwindigkeit und stabilisiert den Erstbezug. Im Ergebnis entstehen Neubauprodukte, die ihre Rendite nicht primär aus spekulativen Preissteigerungen, sondern aus struktureller Überlegenheit beziehen: effiziente Gebäude, verlässliche Nachfrage, transparente Nebenkosten, klare steuerliche Planung. Die ersten Jahre profitieren überproportional von der Abschreibungsrampe; spätere Jahre tragen die Effizienzdividende. Gerade in Märkten mit gedämpfter Bautätigkeit und lebhafter Zuwanderung in Hochschul- und Gesundheitscluster kann diese Logik das Chance-Risiko-Profil spürbar verbessern.
Das bedeutet: Der aktuelle Neubauzyklus belohnt Präzision. Wo EH 40 NH und QNG die steuerliche Tür öffnen, wo 5 Prozent degressive AfA und § 7b-Sonder-AfA gemeinsam eine tragfähige Abschreibungsrampe bauen und wo das Marktumfeld durch reale Angebotsknappheit gestützt ist, entstehen Produkte, die auch unter anspruchsvollen Finanzierungsbedingungen überzeugen. Für Kapitalanleger heißt das: nicht auf den „perfekten“ Zeitpunkt warten, sondern Projekte so strukturieren, dass sie in verschiedenen Zins- und Preisumfeldern funktionieren – mit belastbaren Kosten, sauberer Zertifizierung und einer Vermietungslogik, die dem Standort gerecht wird.
