Im Rheinland ist der Wohnungsmarkt weiterhin heiß begehrt, aber es gibt immer weniger neue Wohnungen, weil weniger gebaut wird und die Fertigstellung länger dauert. Für Investoren geht es jetzt nicht mehr nur um die allgemeine Lage auf dem Markt, sondern darum, welche Projekte und Wohnungen langfristig vermietet werden können und wirtschaftlich sinnvoll sind. Wichtig sind die Genehmigungsfähigkeit, die Qualität der Wohnungen und die Betriebskosten, damit die Mieten nicht zu hoch werden.
Von Christian Paschertz, Geschäftsführer der Paschertz Unternehmensgruppe
Im Rheinland ist Wohnraum immer noch gefragt, gerade im Raum Düsseldorf und Köln sowie in vielen Regionen des Niederrheins besteht eine stabile Nachfrage. Für Investoren ist das ein bekanntes Bild: Wohnraum wird gebraucht, Leerstand ist in guten Lagen selten und die Vermietung klappt meistens. Das stimmt zwar immer noch, aber es ist nicht mehr alles. Denn in den letzten Jahren ist das Angebot deutlich zurückgegangen und damit haben sich auch die Bedingungen für Investitionen geändert. Ein gutes Beispiel dafür sind die Baugenehmigungen. In NRW wurden 2024 nur 40.554 Wohnungen genehmigt – sieben Prozent weniger als im Jahr davor und damit schon zum vierten Mal in Folge weniger. Bundesweit waren es 2024 nur 215.300 genehmigte Wohnungen, der niedrigste Stand seit 2010. Für Investoren sind das keine trockenen Zahlen. Sie zeigen vielmehr, wie viel neuer Wohnraum in den nächsten zwei bis vier Jahren wirklich auf den Markt kommt. Wer jetzt keine Genehmigung bekommt oder Projekte nicht anfängt, hat später nichts zu verkaufen – die Pipeline wird immer dünner, während der Bedarf auf einem hohen Niveau bleibt.
Investoren kaufen immer auch Zukunftsfähigkeit
Damit verschiebt sich der Blick auf Wohninvestments. In einem Markt, der durch knapperes Angebot gestützt wird, kann es kurzfristig verführerisch wirken, vor allem auf den allgemeinen Nachfrageüberhang zu setzen. Auf längere Sicht gewinnt jedoch die Differenzierung an Bedeutung. Der Markt beginnt stärker zwischen Objekten zu unterscheiden, die auch unter veränderten energetischen und regulatorischen Rahmenbedingungen stabil vermietbar bleiben, und Objekten, die künftig nur mit hohem Aufwand nachgerüstet werden können. Investoren kaufen dann nicht mehr nur Lage und Miete, sondern auch Zukunftsfähigkeit. Die Paschertz Unternehmensgruppe errichtet alle Objekte nach dem QNG-Standard (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude), sodass Investoren durch die Kombination aus der Sonderabschreibung (§ 7b EStG) in den ersten vier Jahren und der degressiven AfA von jeweils fünf Prozent pro Jahr sehr hohe steuerliche Abschreibungssätze nutzen können.
Im Rheinland wird diese Differenzierung zusätzlich dadurch beschleunigt, dass sich die Nachfrage räumlich verlagert. Die A-Lagen der großen Städte bleiben Magneten, doch wenn dort Angebot fehlt, wandert Nachfrage ins Umland. Das erhöht den Druck entlang der Rheinschiene, fordert Infrastruktur, Mobilität und kommunale Planung heraus und macht Quartiersqualität zu einem wirtschaftlichen Faktor. Wer heute in Wohnimmobilien investiert, investiert deshalb in die Robustheit eines Standorts. Robustheit bedeutet, dass ein Standort Nachfrage hält, auch wenn sich Pendlerströme, Energiepreise oder kommunale Vorgaben verändern.
Neubau im Rheinland bleibt notwendig
Aus Investorensicht lassen sich die maßgeblichen Risikofelder in eine klare Logik übersetzen. Genehmigungsfähigkeit und Baurecht entscheiden über Realisierung. Baukosten und Finanzierung bestimmen, ob ein Projekt überhaupt wirtschaftlich darstellbar ist. Der energetische und funktionale Zustand eines Bestands beeinflusst, wie viel Capex künftig erforderlich wird und ob die Vermietung durch Nebenkosten belastet wird. Akzeptanz und Quartiersqualität wirken auf Vermietbarkeit, weil sie über Lebensqualität, Infrastruktur und soziale Mischung indirekt die Zahlungsbereitschaft stabilisieren. Nachhaltigkeit ist dabei kein Kommunikationsfeld, sondern ein Risikofaktor, weil Energieperformance und Betriebskosten die Stabilität des Cashflows zunehmend mitbestimmen.
Daraus folgt für Investoren im Rheinland: Neubau bleibt notwendig, weil der Bedarf nicht allein aus dem Bestand gedeckt wird. Gleichzeitig gewinnt die Revitalisierung von Beständen an Bedeutung, weil sie schneller wirken kann und vorhandene Infrastruktur nutzt. In beiden Fällen wird Effizienz zum Bestandteil der Vermietungslogik. Betriebskosten sind für viele Haushalte ein entscheidender Kostenblock. Objekte mit niedrigen und verlässlichen Nebenkosten schützen Nachfrage und senken das Risiko, dass Wohnkosten politisch und sozial zum Problem werden. Das beeinflusst nicht nur den laufenden Ertrag, sondern auch die Bewertung im Exit.
Welche Objekte funktionieren langfristig als Wohnwerte?
Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Projektsteuerung. Gerade jetzt, wo Genehmigungen, Kosten und technische Anforderungen immer komplexer werden, hängt es von der Qualität der Partner und Prozesse ab, ob ein Produkt pünktlich fertig wird. Für Investoren ist diese Prozessqualität ein Teil der Investmentqualität, weil sie Zeit, gebundenes Kapital und zusätzliche Kosten im Blick behält. Ein gut geführtes Projekt verringert das Risiko, dass später durch Verzögerungen oder teure Nachbesserungen Gewinne schmälert. Das bedeutet: Wer bis 2030 im Rheinland investiert, trifft Entscheidungen, die lange Zeit wirken. Es geht darum, Lagen auszuwählen, die stabil bleiben, um Produkte mit soliden Grundrissen und niedrigen Betriebskosten zu schaffen, die sich vermieten lassen, und Partner zu finden, die mit den Genehmigungs- und Bauanforderungen umgehen können. In einem Markt mit weniger Genehmigungen wird Wohnraum als Anlageform weiterhin gefragt sein. Die große Frage ist, welche Objekte die steigenden Anforderungen so erfüllen, dass sie langfristig als Wohnorte attraktiv bleiben.
